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张化东:2020年房地产市场仍需关注三四线城市

2019-12-14 19:26:47 来源:亚汇网 作者:如霜 打印 字号:  

12月14日,由冶金工业经济发展研究中心、上海钢联共同主办的“2020中国钢铁市场展望暨我的钢铁年会”在上海召开。亿翰智库首席研究员张化东出席大会并发表了《找寻房地产行业确定性——2020年度策略报告》的主题演讲。

   首先,他回顾了2019年房地产市场。他表示,2019年房地产行业政策调控的主要逻辑是“因城施策+因企施策”,一切以“稳”为主,房住不炒是主基调。

   其中,在针对市场的“因城施策”指导下,2019年房地产开发投资、新开工面积增速虽有所放缓,但仍维持较高增速;2019年9月,全国70大中城市新建商品住宅价格同环比上涨城市数量占比分别为98%和76%,二手住宅分别为84%和57%。

   在针对房产企业的“因企施策”指导下,2018年和2019年央行虽多次降准降息,但多为定向放水,地产行业难受益,且房地产行业全链条融资被封锁。此外,房地产企业降负债虽取得一定成效,但仍维持较高水平,收紧房企融资,防范金融风险仍有必要。

   随后,张化东研究员对2020年房地产行业进行了展望。从城市方面来看,他强调2020年需关注两类三四线城市:一是县域及以下人口较多且占比较大的城市,二是常住人口减少但户籍人口下降较慢的城市。

   从区域方面来看,他主要对环渤海、长三角、珠三角、中西部四个区域进行了研判。整体来看,他预测2020年一线城市的成交量占比3%,环渤海、长三角、珠三角均表现出“量稳价稳”的态势。二线城市的成交量占比28.6%,其中,环渤海、珠三角呈“量跌价跌”态势,长三角呈“量升价升”趋势,中西部呈“量升价稳”格局。三四线城市的成交量占比68.4%,其中,除环渤海呈“量升价升”趋势,其余三个区域均表现出“量跌价滞”态势。

   对于房地产新开工方面,他基于对销售预期的研判,认为2020年新开工面积同比增速前低后高,全年下行7%左右。对于开发投资方面,他基于对2020年各能级城市两类投资的研判,认为2020年房地产行业投资总额增速放缓至5%左右。

   最后,他分析了房产企业面临三大难题,即融资难题、销售难题和拿地难题。针对这三大难题,他认为需要调整策略,各个击破:在融资上,寻求IPO,加强资产结构管理;在销售上,把握刚需刚改,用产品力提升去化率;在投资上,区域聚焦,择机而入。

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关键词: IPO 金融


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