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日本房地产“一大怪”:住房二十年价值归零

2017-02-13 10:18:07 | 来源:上海证券报 作者:楠楠 | 共 998 次阅读 字号: | 打印

  前不久,日本国土交通省调查了1969年以来的住房累计投资额和住房资产差额,约500万亿日元的巨额资产不翼而飞,这相当于目前日本一年的GDP。而日本国民都还蒙在鼓里。许多业主直到要出售住房时,才意识到他们最重要的这笔资产已一钱不值。

  在日本楼市中,二手房比重仅13%。二手房之所以乏人问津,原因很多,最关键的是当业主买下住房后其价值便直线下降。

  日本住宅,木结构占约60%,这类住房价格下跌最快。再牢固的木结构住房,20年后都是殊途同归:价值归零。无论业主其间曾多次装修,保养得怎么好,到了房产中介那里都不屑一顾。无法维持价值的商品,当然不被视为“财产”。日本楼市就这样不断将业主的“财产”蜕变为普通“消费品”。

  那么,房产20年价值归零的根据何在?据说财务省曾有木结构住房使用年限为22年的规定,但实际上市场价格与税收没有任何关系。那这样的规定又为何成了房产行业的通行做法呢?那是政府与不动产行业、建筑业、银行业联手促成的一种怪相。

  对政府来说,新房既是消费品又是固定资产这一定位,可同时向其征收消费税和固定资产税。但若二手房进入流通市场,基本上就收不到消费税了,而且在与住房连带的土地销售中也不征消费税。另外,从政府政策角度看,住房开工率是左右经济增长的重要环节,二手房交易活跃,新房开工率就受打压,推动经济增长的政策效应就会被抵消。

  向业主同时征收消费税和固定资产税,显然属双重征收,毫无道理。美、英的住房都不收消费税。虽然日本相关部门多次呼吁政府对优质住房免征消费税,但每次都劳而无功。而对开发商而言,这一做法却正中下怀。

  虽然日本的住房投资额仅占GDP的3%,但住房会拉动相关的钢铁、水泥、玻璃和家电、家居等众多行业,连带效应相当大。可住房价值如此迅速归零,业主显然难以接受,因此,每每涉及税制改革话题,住房总会成为众矢之的。

  经销新房的利润要显著大于二手房交易,因此不动产企业对二手房买卖也总提不起多少劲来。尽管近年来日本各方要求激活二手房市场的呼声日益强烈,但2015年9月日本不动产协会提交的一份呼吁税制改革的意见书,却开宗明义要求“延长降低与新房有关的固定资产税征收期限”。多年来该行业始终在为此而努力,这次终于如愿以偿。由此不难看出日本经济对新房销售的依赖。

  同样,对银行来说,经营二手房也基本上是弊大于利。要经营二手房,就要不断派人去鉴定二手房的质量,这种事吃力不讨好,银行根本无意问津。银行还觉得,如果认可二手房的价值,那就不无推高坏账风险之虞。

  就这样,政府力图通过新房开工拉动增长,增加税收,开发商则希望从中提升效益,虽然此举明显会增加业主负担,但银行却对此视而不见。通过利益链条形成了“神圣同盟”,导致日本住房20年价值归零的怪相。

  前不久,日本国土交通省调查了1969年以来的住房累计投资额和住房资产差额,得出的结果十分惊人:约500万亿日元的巨额资产不翼而飞了,这相当于目前日本一年的GDP。而日本国民对此都还蒙在鼓里。许多业主直到要出售住房时,才意识到他们最重要的这笔资产已一钱不值,这对他们来说不啻兜头一盆冷水。所有的人生目标和价值都因此灰飞烟灭,他们往往很长时间都无法接受这一事实,心情久久难以恢复平静。

  如果业主准备换房时已还完房贷那还算是幸运的,最惨的是许多业主还欠着一大笔房贷。如果业主打算在此时换房,由于其住房资产价值已急剧下降,卖出后还不够偿还剩余房贷。如果他们想买新房,怕连首付都拿不出了。因此很多业主在目瞪口呆之余,唯一的选择就是继续在老房子中住下去,彻底放弃改善居住的愿望。

  以一套木结构住房为例,当初价格为3500万日元,其中1500万是地价,其余2000万是房价。如某业主以2.5%的利息申请35年房贷,则20年后房贷还剩1900万日元。如此时业主卖出此房,因地价没变仍是1500万日元,而房价已归零,所以该业主卖房后仅得1500万日元。面对1900万日元的房贷,他还倒欠银行400万日元。辛辛苦苦20年,到头来不仅房子没有了,还欠下一大笔债,这样的悲剧事实上每天都在发生,让人情何以堪?这可不是闹着玩的!人的一生能买几套房子?住房可不像其他消费品,用完了或用旧了,再买新的。对许多业主来说,住房就是一辈子的事。一生的心血突然归零,由此带来的打击之大、创伤之深,难以形容。

  过去在日本经济高速增长时期,虽然住房的价值也在飞快下降,但由于当时的地价还在上升,暂时掩盖了这一矛盾。如今日本人口下降,已不能指望地价继续像以前那样攀升,这一怪相便完全露出了水面。

  日本泡沫经济破灭已有20多年。当年的购房者如今已步入花甲之年。当他们在美滋滋地设计人生新阶段之际,却遭遇如此沉重的打击,这个弯子实在不好转。既然无力买新房改善居住,那只能在老房子中凑合下去。很多住房的业主就此终了一生,其破旧的老房子也就变成了空房,在无人维护的状态下加速老化,以致各地空房急增,连东京市中心地段的空房率也在10%以上,有些地段几乎成了“鬼城”。

  迄今,日本尚未出现改变这一怪相的任何迹象。

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