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日本楼市连涨三年 后续动力存疑

2018-04-28 09:10:31 | 来源:亚汇网 作者:似风 | 共 1676 次阅读 字号: | 打印

  不仅是个人投资者,许多机构投资者也在近年来频繁布局日本房地产市场。数据显示,专注于投资亚太地区的封闭式房地产基金在2014年1月到2017年9月之间,总计对日本市场投资了150亿美元,日本为该类型基金亚太区域内的第二大投资目的地。

  在房地产泡沫破裂后,日本经济陷入了“失去的二十年”,物价、薪资、房价等几乎长期处于停滞状态。2008年金融危机时,海外投资者的抛售引发了房价下跌。而随着 2012年开始施行的“安倍经济学”引发低利率和日元贬值效应,同时以将于2020年举办奥运会为主要契机的“观光立国”政策促使房产交易量上升,最近几年来日本房地产市场开始逐渐复苏。

  据日本国土交通省最新发布的截至2018年1月1日的公示地价显示,按商业、工业、住宅等全部用途(全国)计算为上涨0.7%,连续第三年上涨。商业用地方面,日本全国平均上涨1.9%,连续第三年上涨,且为自2008年以来的最大涨幅。住宅用地方面,全国平均上涨了0.3%,连续第二年上涨。数据还显示,尽管东京、大阪和京都为核心形成的三大都市圈仍然是上涨的引擎,但去年这三大都市圈以外的地区商业用地价格实现了26年来首次上涨,平均涨幅为0.5%。

  据日本不动产经济研究发布的截至今年2月的数据显示,以首都圈为例,包括东京都和周围三县,这些地区的二手房价格从2013年开始上涨,其中东京都的房价近期已恢复至接近2000年的水平。另据该所4月16日公布的数据显示,日本首都圈(东京等1都3县)2017年度(2017年4月至2018年3月)的公寓平均价格为每套5921万日元(约合人民币347万元),为两年来首次上涨,并创下日本泡沫经济时期的1990年代(6214万日元)以来高位。

  本土、海外需求推升房价

  有分析指出,除了本土需求外,支撑、推升日本房价的还有来自海外的需求,而其中不乏中国投资者的身影。

  “日本的年长人群即婴儿潮一代(出生于上世纪40年代末)还在积极消费,就业充分,加快了薪资的增速,使得楼市本土需求强劲。另外就是2020奥运会带来的基建设施、住宿设施等的兴建需求。和2014-2015年相比,中国投资者在日本房地产市场的活跃度有所下降,可能也和中国方面收紧监管有关,但对于日本房地产市场来说仍然起到了一定的支持作用,尤其是一些观光旅游区域。”瑞银财富管理日本首席投资官兼首席经济学家青木大树对21世纪经济报道表示。

  不仅是个人投资者,许多机构投资者也在近年来频繁布局日本房地产市场。数据显示,专注于投资亚太地区的封闭式房地产基金在2014年1月到2017年9月之间,总计对日本市场投资了150亿美元,日本为该类型基金亚太区域内的第二大投资目的地。

  另外,一批主权财富基金也正在涌向日本房地产市场。比如全球最大规模主权财富基金——“挪威政府养老基金”于2015年在日本成立了房地产投资办公室,据报道,该基金的房地产投资部门已在日本投资近10亿美元,还计划未来在日本投资数宗价值9亿美元左右的房地产交易。

  另据瑞穗信托银行旗下的都市未来研究所数据显示,2017年上半年,海外企业和机构投资者占到日本房地产交易额的36%,为历史最高水平。

  据分析指出,日本房地产受到海外投资者青睐的原因在于,日本的租金回报率与其10年期国债收益率之间的利差为全球最高,超过英国、澳大利亚和美国等。

  空置率攀高

  不过,在火热的表象下,也暗藏着一些风险。

  据日本总务省统计局公布的数据显示,2013年全日本有820万空置房屋,占到总住宅数量的13.5%,即便是东京,空置率也达到了11.1%。据野村研究所此前预测,到2033年,全日本的空置房屋将达到2000万,也就是空置率达30.4%。

  此外,一些人对后奥运会时期的日本房地产市场的动力存疑。

  “后奥运会时代日本的房地产市场可能会面临风险,因为奥运会相关的需求预计会大幅下降。因此,鉴于这样的风险,我们也看到日本政府决定申办2025年大阪世博会,以期为旅游经济增长提供后续动力,结果将于今年11月份投票决定。再者,到2020年,日本的婴儿潮一代就到75岁了,他们的消费热情届时或出现下降。另外,目前的房价已经不便宜了。”青木大树说。

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