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重磅!这个楼市数据断崖式下滑!

2019-03-14 17:27:13 来源:亚汇网 作者:黄华 打印 字号:  

每一次概念炒作的狂潮,都会被现实无情的拍下。

 

3月14日,国家经济数据公布:


2019年1-2月,商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%;


商品房销售额增长2.8%,而去年整体增速为12.2%,回落9.4个百分点


时隔43个月之后,全国商品房销售面积首度负增长。与去年相比,说是断崖式下滑并不为过。

 

这意味着什么?

 

01

两个新低


第一个新低是全国商品房销售面积,这向来是判断当下市场温度的有效指标。

 

这一轮楼市周期,始自2015年。从2015年6月开始,商品房销售面积增速由负转正,一涨就是43个月,从而开启这一轮楼市上行周期。



然而,到了2018年年中,形势开始逆转。从2018年8月开始,部分二线城市开始回调,到2019年1-2月,全国房地产销售面积增速全面转负,增速大幅下滑。


第二个新低,则是房地产企业土地购置面积增速。


数据显示,2019年前两个月,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,土地成交价款690亿元,下降13.1%。


如果从历史周期来看,这一增速已经创下2009年以来的新低。



商品房销售面积再度步入负增长,土地购置面积增速创下新低,这意味着这一轮楼市大周期正式结束。

 

02

房地产投资:万里丛中一点红?

 

当楼市数据都出现全面回落之时,唯有房地产开发投资飘红


2019年1-2月,全国房地产开发投资同比增长11.6%,而去年全年增长9.5%,增速提升2.1个百分点。



这一数字,不仅在一片飘绿的楼市数据里显得相当突出,而且如果回顾历史会发现,它还创下了2016年以来的历史新高


楼市销售数据全面回落,而房地产开发投资却创下阶段新高,这种背离,原因是什么?

 

一个原因是,投资数据具有滞后性。一般而言,投资数据落后于销售数据6个月左右。

 

所谓房地产投资,主要包括土地购置、建筑安装,其中土地购置费事大头。但从统计角度来看,土地购置费是按照实际付款额分期计入房地产投资的,滞后于土地成交情况。所以2019年1-2月的房地产开发投资高增长,反映的是其实是2018年的市场行情。

 

另一个原因是,棚改刺激的余波。2018年全国棚改总量高达626万套,远远超过580万套的年度目标,而棚改主要集中于中部和西部省份。这些省份房地产开发投资增速仍在大幅上涨,其中西部地区投资增速高达16%。


03

全线回落


判断楼市走势,要看先行指标。


与房地产开发投资相比,商品房销售、新开工面积、土地购置面积,以及房企到位资金,都是领先指标,更能代表当下的市场行情。


这些指标,无一例外,都出现回落。


商品房销售面积:1-2月,同比下降3.6%,2018年全年为增长1.3%。


房屋新开工面积:1-2月,增长6.0%,增速回落11.2个百分点。


土地购置面积:1-2月,购置面积为1545万平方米,同比下降34.1%。


房企到位资金:1-2月,同比增长2.1%,增速回落4.3个百分点。

 显然,这些数据更能说明问题。

 

04

楼市维稳下一步?

 

这一切都说明,稳楼市仍需继续发力。

 

其一,短期来看,楼市还会继续松绑。


基于稳经济和稳楼市的既定年度目标,面临楼市销售数据全面回落的现实,加上工业、投资和消费数据依旧维持在低位的现实,楼市还会持续松绑,而货币政策也会持续宽松。

 

此前,除了以菏泽为代表的三四线城市试探楼市调控之外,北上广深莞楼市同步减税,激活市场、稳定楼市的出发点一目了然。(参阅《北上广深莞出手,楼市突然减税,透露什么信号?》)

 

其二,中长期来看,楼市上半场已经结束,房地产步入新阶段。

 

无论承不承认,楼市上半场已经结束,中国房地产即将进入新阶段。短期而言,经济基本面和居民杠杆率是主要制约,中长期而言,人口出生率和经济L型新常态是关键决定因素。(参阅《楼市上半场真的结束了》)

 

所以,不要再妄想新一轮大涨。楼市分化时代,要拿好手中的钱,选择真正有价值的资产。

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关键词: 经济数据


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