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刚需买房常见的10个错误!

2019-04-15 15:33:19 来源:亚汇网 作者:黄华 打印 字号:  

前几天写了一篇《富人会买什么样的房子?》,好评如潮,不少开发商的朋友都转发到内部群分享了,于是很多人问我什么时候出一篇刚需买房攻略,毕竟我们大部分人都是普通人,写这个更实用。


对富人来说,房子再贵,也不过是个数字,即使买错了也无关大局,更何况他们都不只买过一套房子,买房就和买菜一样熟练。


但刚需客不同,一套几百万的房子,往往是满地打滚搜刮六个钱包才凑出来的,在决策时战战兢兢、茫然不知所措,实在不敢有丝毫怠慢。


然而,做任何事情都是要交学费的,从0到1是最难的,也是最容易出错的,菜鸟即使再小心谨慎,最终往往还是会百密一疏。所以,刚需买房,就一定要事先做足功课,最好是有老司机带路。


几百万上千万的交易,即使放在上市公司,也是一笔不小的买卖,需要财务、法务、市场、营销、高管一起唇枪舌剑、通盘考虑、反复推敲。放在个人,不更得打起十二足精神、把知识武装到每一个毛孔?


作为一个干了近十年的房产记者,我今天就把平时工作中的一些见闻和心得总结一下,写一篇《刚需买房常见的10个错误》,希望广大刚需客少走一些弯路、少入一些坑。



01.


“一步到位“的观念是错的。    


很多人都第一次买房,都容易受父母的影响,追求所谓的“一步到位“,至少要三房起,全部带主套,学区要省一级……


“一步到位“本身没有错,如果实力允许,第一套房子买到深圳湾一号这种顶配,当然好,毕竟换房麻烦啊。


问题是,如果没有这个实力,就千万不要因此耽误了买房的时机,可以先买个小一点的上车,有条件了再升级。

 

姨有个同学为了买一个体面的大三房,边攒钱边看房,没想到经历2016年这一波行情后,原本可以买大两房的预算,一年后连个60平的一房都买不到了。


还有一些朋友单纯地追求面积上的“一步到位“,不得不把房子买得特别偏、学区特别差的地方,往往住个一两年,就有急切的换房冲动。


其实,“一步到位“本身就是个伪概念,因为人的欲望是无止尽的、需求是不断变化的。


姨有个朋友,第一套房子就买在珠江新城,而且是大三房,带省一级学位,这够“一步到位“吧?但他住了还不到一年,就已经琢磨着如何置换一套视野更好的江景房。我相信,等他真住到江景大平层了,住几年也还是会换,要不然那些江景豪宅为什么仍有二手市场呢?


告诉大家一个数据,北上广深几个大城市,一套房平均5到10年就会转一次手,没有多少人会像父辈那样在一套房子里住一辈子的。


一步到位、安土重迁的观念,属于农耕时代。

 

02.


什么情况下才应该买一手?   

 

很多小白都有根深蒂固的“处房情结“,这在十多年前,没有问题。但是现在,尤其是在一线城市,刚需族想买套各方面条件都不错的新房,很难很难。

 

一线城市楼市起步早,发展快,好的地段早早就被开发完了,导致今天很多一手楼盘的位置都很差。

 

刚需客想买新房,只能在地段上妥协妥协再妥协。残酷的现实是,那些配套比较完善的成熟郊区也不便宜了。以广州为例,番禺、萝岗的一手房几乎全部4万起了。

 

受制于预算,一些刚需族只能跑到更远的远郊买新房。


其实,一手还是二手根本不重要的,重要的是什么样的房子适合你,我认识的那些投资客,几乎只买二手。


当然,我的意思不是说一手房不好,恰恰相反,在那些房地产刚刚起步的二三四线城市,或者一线城市的远郊地带,几乎找不到什么像样的二手房,更不要提二手房市场,像这类城市和地段,肯定优先买新房。


记住,二手房只有在大城市才有成熟的市场,而老破小只有在大城市中心地段才有价值。


03.


什么样的“便宜“可以捡?

 

人人都会有贪便宜的冲动,但俗话说得好,一分钱一分货,只要是市场经济,便宜就一定有便宜的理由,没那么容易捡漏。


所以,看到便宜的房子,一定要问为什么,也许是旁边有噪音很大的主干道,也许是楼下有变电站,也许是因为回迁房,只有把原因搞清楚了,才能辨别它是不是真的笋盘。


当然,也有一些“便宜“是可以捡的,比如开发商年底为了冲业绩搞的一些促销、一些二手房业主急于换房而降价,这种“便宜“是可以捡的。


还有一种情况,一个地段的位置和规划都不错,但因为周边环境很荒、开发商不善于炒作,导致价格还没有起来,这种就属于“价值被低估“,是非常好的投资标的。


04.


过分迷恋大品牌。


因为是第一次买房,很多人担心出错,会特别迷恋大品牌房企。老实说,初次买房选大品牌是对的,至少不用太担心收不了楼,也不用太担心建筑质量和物业管理。


但我要说的是,品牌房企虽好,但不是样样都好,比如他们在拿地方面就不见得比中小房企强。一些大房企正是利用购房者的信任度,在拿地方面不愿意付出过高成本,“反正再差的地也有人买“。


所以我们在大城市能看到一个有意思的现象,靠地铁的好地段往往是本地中小房企拿的,大房企则在外围拿一些较差的地段,然后价格很可能比前者还贵,靠的是什么?品牌溢价。


品牌当然可以有溢价,但太高的话,就不划算了。如果是我,我宁愿选那个本地小房企开发但是走路到地铁5分钟的盘,也不会选那些到地铁站还要转公交车的品牌大盘。


在奋斗的年纪,人应该多关心交通便利,少关心花花草草。


05.


不关心小区外面的环境。

 

很多刚需族看房特别认真,小区绿化和道路、物业管理、楼道采光、户型都了解得一清二楚,却忽视了另一个重要的因素——小区外面的环境。

 

我最近被一张漂亮的楼盘海报所吸引,纯南向高实用率复式、靠地铁,价格还很便宜,现场看楼后也的确不错,海报上说的都有,但问题是当我走出楼盘到外边一看,就马上把这个盘pass了。


海报没有写、销售没有说的是:这个楼盘周边全是城中村,而且靠近高架桥,所谓的“靠地铁“也只是早期开发的一期,后面开发二期、三期到地铁实际上超过2公里了。


这样的例子数不胜数,收房后才发现附近有垃圾场、变电站,房子与坟地一墙之隔等等,当你找开发商时,开发商很可能会说这些不利因素其实已经公示过,只是你自己没有细看。


大一点的房企,一般都会主动公示这些不利因素的,只是公示的位置可能很不显眼。


所以看房时一定要留个心眼,不要只看激动人心的规划蓝图和高大上的沙盘,还要问售楼小姐一句:周边环境有没有不利因素?公示在哪里?

 

06.


低估地铁的重要性。

 

这一点是很多刚需都忽略的,他们认为没地铁也行,有接驳公交就好。

 

刚需看房对户型、朝向、装修、小区环境都看得很仔细,但对于交通,特别是地铁站却没那么看重,表示距离三四公里完全可以接受。


“我们这么年轻,小区离地铁站也就三四公里,公交车坐几站就到了,还是很方便的。”

 

但你要知道,三四公里是一个很远的距离,相当于从珠江新城到中山大学那么远了,再考虑到郊区公交的等待时间很长、道路拥堵等因素,你到地铁站起码要预留半个小时以上的时间,这可能比你在地铁上的时间还多。


地铁是郊区的灵魂,也是郊区房产最核心的价值,只有住过郊区、吃过通勤之苦的人,才深知这个道理。

                        

07.


不关心物业管理。

 

“每月月供这么多,在物业费能省一点是一点啊!”

 

我摸着良心跟你说:这钱不能省。

 

姨曾经陪一对夫妻朋友去看房,明明第一个小区更干净整洁,俩口子却都想买第二个小区。为什么?原来他们觉得第二个小区物业费比第一个便宜1块左右,感觉更划算。

 

我当场就不淡定了,给他们讲了个故事。有个朋友在老城区买了个老房子,沾沾自喜地向我们炫耀“这里一分钱物业费都不用” ,结果住了不到两个月,就找我们吐槽:小区卫生经常没人搞,路灯坏了也不知道找谁。  

 

而那些愿意为物业管理买单的人,并没有吃亏,反而能享受到更好的服务和居住体验:小区干净整洁,人车分离,电梯定期维护,后勤服务随叫随到,让人享受到尊贵感。

 

所以在这里再次强调,住着几百万的房子,千万不要舍不得那几块钱的物业费,这钱不能省,也没必要省。


姨可以负责任地说,越是房产老鸟,越是富人,越重视物业管理。因为物业管理不仅关乎居住体验,还关乎房产升值。


为什么有的楼盘过十年仍然跟新的一样,而有的楼盘就和老破大无异?想一想什么原因吧。


 

08.


被样板间误导。

 

有时候看房跟淘宝买衣服很像,明明知道卖家秀有美化的成分,还是忍不住幻想,样板间太美了,这就是咱家的模样啊!

 

很多刚需房的样板间,都会在视觉营造上做文章,比如摆放小尺寸的家居,把墙打掉换成很薄的玻璃,而且样板间里基本没有管线、家电等占空间的物品,这样都会显得空间大。


所以,看样板间时,不仅要留意交付标准,还要注意家具的尺寸,否则等你收房了,心理落差可不要太大。

 

相信大家都听过这样的故事,买一套很紧凑的小三房,收房后才发现最小的房间根本放不下1.5×2米的床,否则门就没法关上。


为什么看样板间的时候没这个问题?因为开发商放的是定制的床呀,床长绝对没有2米,而且样板间很多是不设门的。


 

09.


忙于加班,不看房。


刚需客基本都是上班族,工作勤勤恳恳,996是常态,对领导小心翼翼,花一个下午的时间去看房,会被认为是极大的浪费。


当中介打电话兴奋地告诉你有笋盘,可以为你节省几十万,你却正义凛然地说,“别吵,哥正加班呢“。


所以,很多刚需买房,其实是不怎么看房的,看个三五套就下订金的大把人在,这是非常不明智的选择。


要知道,房子如果选得好,可以帮你节省几十万甚至多赚上百万,不比你那几百块加班费强得多?


看房200套是刚需买房的必修课,“忙"不是借口,是愚蠢。



10.


   想得太多。


虽然说看房200套是必修课,但这不等于鼓励大家瞻前顾后、犹豫不决,然后错失买房时机。


姨认识不少房产老鸟,买房都是很快的,看准了马上入手,绝不拖泥带水、磨磨叽叽。


很多刚需客不同,他们其实非常勤奋,对待房产表现出一股专家级的学究气。


比如熟读各种经济学文摘,关心“明斯基时刻“、“蒙代尔不可能三角“、“保汇率还是保房价“等高深概念,通过“房价收入比”、“租售比”等学术指标来分析房价,而分析结果往往是看空楼市,瞻前顾后、患得患失,迟迟不敢入手。


其实,刚需买房,根本不需要关心太宏观的东西,你又不是有几千亿的资产要配置,M2的波动和你有啥关系?


小建议:


昨天和很多读者互动发现,很多人买房时都遇到这样一个困惑,就是看楼之前,还对自己的需求很明确,但往往在看楼过程中,容易迷失自我,忘了初衷。


比如看到特别漂亮的装修或者特别高的赠送面积,就头脑一热下了订金,回到家后冷静一想,才意识到那套房子离地铁站特别远,不是自己真正想要的。


所以,我建议刚需看房之前,最好列一个需求清单,并划出哪些是底线,这样才不能不忘初衷。


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关键词: 房价


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