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事关5亿人未来几十年的生活!这件大事必须看清楚!

2019-04-15 15:33:58 来源:亚汇网 作者:黄华 打印 字号:  

放开户籍是城镇化的重要步骤,多数人没有读懂其中真正的含义。

 

城市化并不意味着房价普涨,别跟我说什么房价小阳春,那是假阳性。同一时段,广州、深圳房价截然不同,能说房价普涨了吗?

 

世界上最远的距离,是会错意的距离。

 

4月9日,媒体披露发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》,受继续加大户籍制度改革力度以及放松多个城市落户限制消息影响,各种解读、房价上涨的消息层出不穷,房地产上市公司股价闻声上涨。

 


大概是实在看不下去了,4月12日,《人民日报》发表了一篇评论员观察,标题是不温不火的《写好新型城镇化建设大文章》,通读全文后,有的网站改成了更直接的标题——不管户籍制度怎么改、城镇化如何推,“房住不炒”定位不能动摇。

 

户籍放开跟房价上涨,逻辑不同,别混为一谈。户籍放开,让二线城市、强三线城市、卫星城基础更实,变成一锅坚硬的稀粥,对一线城市中性,对收缩型城市,绝对是个重大利空。

 

未来几十年,是中国城镇化衔枚疾进的阶段。

 


01

有2亿多在城镇的常住人口真正落户城镇

 

有多少人会最终落户到城镇?根据不同的目标,预测的数据大不相同。

 

按照现有的城镇化率来统计,实打实的,大概是2亿人。

 

2月28号,国家统计局网站发布《2018年国民经济和社会发展统计公报》,截止2018年年底,中国常住人口城镇化率为59.58%,户籍人口城镇化率为43.37%。

 

2018年年末,全国大陆总人口139538万人,比上年末增加530万人,其中城镇常住人口83137万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为59.58%,比上年末提高1.06个百分点。户籍人口城镇化率为43.37%,比上年末提高1.02个百分点。

 


按照常住人口算,有56401万人住在农村,按照户籍人口算,有79020万人口是农村户籍。

 

这22619万人,本来就应该把户口迁到城里来。他们工作在城镇,生活在城镇,缴纳税费在城镇,跟所住的城镇血脉相连,户口却在农村,浪费了多少资源!

 

这些人的户籍迁移到城镇,其实成本是不高的,难就难在,有些人未必想迁到城市,尤其是东部发达地区,在村里户口,就有股权有分红,迁到农村迁个试试?太难了。

 


02

到2020年底  有1亿在城镇就业的人落户城镇

 

按照布置,今年是解决1亿人落户的关键之年。

 

2015年6月29日下午,国务院总理在布鲁塞尔与欧盟委员会主席容克共同出席2015中欧城镇化伙伴关系论坛并致辞,当年,中国城镇化特别要解决好“三个1亿人”问题。

 

也就是,到2020年,要让进城务工农民中的1亿人在城镇落户,变成真正的城里人;加快中西部地区城镇化进程,引导1亿农民自愿就近就地进城;集中力量进行棚户区和城市危房改造,解决好1亿人的居住问题。

 

这次发改委的重点任务提出,突出抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作,推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展,实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上。

 

1亿人落户是到2020年的目标,这1亿人多数是已经在城镇就业、户口不在城镇的人。

 


为什么2018年,各个城市放开落户?主要原因就是完成到2020年的目标。

 

2016年,国发〔2016〕8号《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》就提出,下面这些人要优先落户,农村学生升学和参军进入城镇的人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工落户问题,全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制,加快制定公开透明的落户标准和切实可行的落户目标。除超大城市和特大城市外,其他城市不得采取要求购买房屋、投资纳税、积分制等方式设置落户限制。

 

西安、武汉、宁波这些城市都放开,不能光从房价上来理解,没有城镇化大背景,没有经济发展,这些城市就是想放开,也放不开,没有能力,没有胆量。

 


03

发展现代化农业  大概需要挪出5亿多的农村人口

 

还有第三个数字,中国农村大概需要多少人口?

 

中国农业生产效率要大提升,农业人口数量必须下降,才能从小农经济过度到现代农场经济,或者是日本式的现代精致农业。

 

看看其他发达国家需要多少农业人口?6年前美国的数据是,美国农业产值仅占经济的1.2%,3亿多人口住在农村地区的人口仅占约2%,从事农业生产的人不到1%,只有半数将农业作为主业。

 

假设,我国最终人口稳定在15亿人(大概率会继续上升),2%的人住在农村,那就是3000万,那就意味着中国最终还要从农村挪出5亿多的人口——城镇化哪里已经结束,明明是刚刚开始!

 

未来波澜壮阔的城镇化经济大周期,美国用了一百多年完成的,日本从明治维新开始,也用了一百多年的时间,才达到今天93%的城市化率。

 

从改革开放开始,我们到用了40年完成了50%左右的城镇化率,最乐观的预计,还得用半个世纪的时间,才能彻底完成城镇化,达到发达国家的平均水准。

 


04

最有希望的城市在强二三线   在经济发展良好的卫星城!

 

超大、特大城市的人口不会大幅增加,在重点任务里说了,超大特大城市要合理疏解中心城区非核心功能。

 

人民日报的文章举的例子是北京,北京过去两年“减量发展”,一方面退出一般制造业企业1307家,疏解提升市场和物流中心500个,为创新引领腾出了宝贵空间,另一方面严守人口总量上限、严控城乡建设用地规模,为环境改善和老城新颜划定了战略留白。

 

北京的非核心功能在疏解,通州这些地方才有了腾飞的空间。

 

北京、上海的人口不会再增加,从水资源、从经济的均衡发展角度,不可能增加。2015年京沪常住人口数据,已经进入均衡新常态。

 

超大特大城市要做的事情是公平,“要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

 


那些在超大城市、特大城市工作了多年,为超大城市作出贡献的人,在这些城市缴纳了税费、社保的人,不能年龄大了就被扫地出门,又赶回农村去,让河南这些省去养老。这不公平!

 

超大城市、特大城市就是容纳人,也是有限的。

 

那人口往哪里去呢?我认为是强二三线城市,比如西安、贵阳这些城市,还有,就是城市群中距离核心城市这个圆心一小时交通圈内的地方。

 

按理来说,中小城市有容纳能力,但就业机会与资源的集聚是在大都市圈,即使是中国最发达的都市圈长三角、珠三角,人口集聚度也不如东京湾大湾区,每平方公里拥有的人口数量根本不在一个数量级。不是因为深圳人口少,而是因为城市群内集聚度不高。

 


长三角都市圈是比较均衡的,在上海住,跟在杭州、南京、苏州住没有太大区别;昆山已经跟上海、苏州连为一体,做进出口贸易的人,在昆山是个好选择;做电子商务的人,在杭州比在上海强;只有做金融的人,才应该选择上海,不同的城市只有适合不适合之分,没有高低贵贱之分。

 

未来,类似昆山这样的城市会越来越多,愿意打拼的人,在城市群核心城市的一小时都市圈里选择自己的工作巢穴,是最好的选择。

 


05

不要把城镇化跟房价搅和在一起  坚持判断  房地产黄金时代已过  白银时代仍在

 

过去房地产二十年的黄金时间标志如下:

 

1988年2月25日,国务院颁发《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》,决定从1988年起,用三到五年时间,在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。

 

1998年,中止福利分房,开始货币化分配,这是房地产全面市场化衔枚疾进开端。所以,我们的房地产黄金时间,是从1998年开始算的。

 

2018年3月,“房住不炒”在全国两会中正式提出,给全年房地产市场定下主基调。无论城镇化如何,房住不炒的基调不会变。

 


2018年6月18日,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

 

以后,是房地产的白银时代,不会大涨,不会大跌,享受平均收益,机会还在,但不能闭眼买房。

 

房价上涨,必然伴随的调控深入,房价下挫,必然伴随局部宽松,千城千策,保持房价区间震荡,房价将与CPIGDP、租金回报的上涨同步而行,而不会一骑绝尘。

 

城镇化黄金时代,不会变成房价的又一个黄金二十年。


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关键词: CPI 房价 GDP 两会 金融


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