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未来5-10年,不能产生租金的房子都是垃圾!

2019-05-24 11:01:09 来源:亚汇网 作者:黄华 打印 字号:  

这几天,我一直在澳洲考察房产,因为,澳洲楼市的春天已经来了。


下午,国内的朋友电话我40多分钟,就问我一个问题:


“我要买郑州北龙湖XX楼盘,单价43000,你给我一个痛快话,未来能否涨到6万?需要几年?5年够不够?”


这一句话里面,包含了太多信息,也蕴含了太多普通人的问题,但也特别值得来好好的说一下。


这个问题搞清楚了,很多人当前要不要买,如何买的疑虑就都解决了。


当时聊了40多分钟,我的核心观点是以下几点。


1、肯定不会跌。

2、肯定会涨。

3、涨多少不知道。

4、什么时候涨不知道。

5、涨不涨完全看政策,咱都管不了。

6、放开限购涨20%。

7、限贷放开再涨20%。

8、未来5年限购限贷全不放开完全有可能。

9、谁来给你说啥时间涨多少完全是扯蛋忽悠。

10、纯投资不要考虑这个总价600万以上的,去买总价160万以下的刚需盘。

11、自己住就买个舒服的,管它涨不涨,不跌就是了。


至此,这个问题的答案就完了,大家把以上的11点搞清楚,套用到大多数城市大多数楼盘都大差不差。


搞明白这11点,就可以看透未来10年的楼市了吗?大错特错。


还差的远。


2


什么是未来楼市的发展趋势?


大涨?

大跌?

不涨不跌?

小幅下跌?

小幅上涨?


买过房的想要大涨。

没买房的想要大跌。

政府想要什么?不涨不跌或小幅上涨。


所有的政策导向都是冲向这一个目的,我再次提醒,政府没有让房价暴涨的动力和意愿!


而所有目前的限购限售限贷限地价限房价都是指向这个目的!


大家一定想要说,限购限贷限价限售这样的非市场手段,怎么可能一直持续?我也认为不可能一直持续。


但是,但可是,可但是。


为了实现这个目的,政府手上其实有更好的牌,一直没有用,比限购科学太多。


是什么?


是税!用税收来替代限购限价。


从经济学上来说,政府手上最科学的两张牌是利率和税率。


最好的牌不是限购限价限贷限售。


为什么美国这么多钱,房价却比中国便宜?


就是因为税,投资房产赚的多交的税多,大家自然就避开它。


1、每年交纳房产税1-4%。

2、转售增值部分交纳20-30%。

3、遗产赠与后代一样要交税。


但在中国,没有房产税,没有增值税(少部分城市有),没有遗产税。


大家没有领教过,完全没有感觉。


但在未来,这才是真正的杀器。


房产税不必担心,不会是大杀器。


真正的杀器(1)是在你赚钱时才收的重税,就是转让资本利得税,也就是增值部分的20%这个税。


真正的杀器(2)是在你孩子继承时要交纳的重税,就是遗产税,收个总价的20%很正常吧,美国是40%(本国人民有豁免额度)。


这两个,才是我们要重视的未来黑犀牛。


这两个税的目的是什么?


房价不让涨!但锁住交易也不让跌!让整个楼市更加欧美化!


它是一个重要市场,但有重税在这儿,赚不了什么钱,但也不肯定会赔钱。


和目前的欧美一个定位,一个结局。


3


如果,未来有这么一个黑犀牛存在,房价有可能不涨不跌或只是小幅上涨,我们该怎么办?


什么是我们抵御风险的法宝,什么是我们投资的护城河?


记住一条:现金流!现金流!现金流!


在房产投资领域,什么是你的现金流?


就是租金!就是租金!就是租金!


所以,从2018年开始,我们反复提醒过,现在投资房产,一定要注重现金流!一定要重视租金!


租金并不单单只是一年收个租金而已,更多的是,有出租才有人口,有人口才有交易,有交易才有流动,有流动才有套现。


我们投资的三可原则:可租可住可售。


可租最重要,没有可租,不可能有可住可售。


重视租金,不是说轻视涨幅,而是要强调,有租金保障的涨幅才更安全、更可期!


租都租不出去,卖给谁啊?杂居住啊?


年租金/总房价=租售比。


房子能不能买的主要衡量标题就是:这个数字够不够好。


为0的房子肯定就不要碰了。


比如武汉长江新城,郑州航空港区南港,重庆蔡家,等等。


你要扣问内心,未来5年,我的房子能不能租出去?10年呢?


如果你对10年租出去这事儿没有底气,你千万别碰这个房子。


此时,如果你又拿商铺、写字楼、公寓的现金流、租售比来和我杠。


我只好又拿出可租可居可售来给你杠回去。


没有租金的暴击,都是伪暴击!


是的,重复一下标题:未来5-10年,不能产生租金的住宅都是垃圾!千万不要碰!


加油,各位!

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关键词: 房价


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