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棚改、租房与两千万的精致生活:高房价时代的自矜与焦虑!

2019-08-13 08:45:19 来源:亚汇网 作者:斯嘉丽 打印 字号:  

2019年8月10日,台风“利奇马”在浙江登陆,并一路向北席卷上海。当日,编剧张晓晗的家里也是“洪水泛滥”。
 
暴雨中,“90后”的编剧想起了那些爆款“中产阶级生活指南”里教她的一切,想到自己成功的事业与家庭,也想到了还在为房子里这星星点点的琐事烦恼。

“我们好像尽自己所能去体面了,自如了,住小两千万买的房子,做着所谓人类精英的工作,过着所谓top5的生活,闻得出别人身上的地铁站味道了,和那些暴雨中奔波的人不一样了。其实什么也没有改变。”
 
这些繁复冗长的句子翻译过来,提炼一下,无非是说,“我该和你们这些挤地铁租房子的人不一样的啊,为什么却并没有什么改变啊。”
 
这样巨大的落差,让编剧小姐姐悲从心中来,然后,把压力全倾泻在了物业身上:
 
“我拿起电话打给物业,不管多大雨,如果十分钟后不让人来帮我通马桶。我现在就报警,报警解决不了,周一就找人揍楼管,然后我们各找律师,我一定倾家荡产告死你们这些人。”
 
洋洋洒洒数百字的长微博发送出来,网民回馈的却不是同情——对啊,凭什么同情你呢?凭我身上的地铁味儿?还是你小两千万的“豪宅”?
 
我连什么是“Top5”的生活都不知道呢。
 
咱也不知道张编剧到底在哪儿住,但想想,上海的房价领跑全国,而静安区的房价则领跑全市,但即使在静安区,一平米房价也不过11万元左右,小两千万的房子,面积怎么也得一百五六十平米吧。
 
与其同情两千万豪宅的主人,还真不如去同情台风天被叫去通马桶的物业工作人员。
 
北京上海的白领们早已经被高房价逼得习惯了每天早上四十至一百四十分钟不等的地铁通勤,也习惯了挤在十几平米的“斗室”里打发自己“996”以外的时光,回到家跟父母在加上公摊才勉强到一百平米的房子里待几天,都会觉得“换了人间”。
 
在平时工作生活的地方有一套属于自己的大房子,真的是一件很令人眼红的事情了。
 
最重要的是,那可是一笔能流动的资产。
 
比编剧小姐姐悲愤的控诉稍早一些的时候,有一则消息突然出现在朋友圈里——上个月新发布的《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》,其中第八条规定了房地产增值税的“四级累进税率”:
 
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。


▲新发布的《土地增值税法(征求意见稿)》虽然有很多改进和创新,但在征税额方面则平移了现行的《条例》

虽然细心的人们会发现,这条规定于现行的《中华人民共和国土地增值税法暂行条例》并没有什么改动,并不是什么新增的内容,但“房地产交易税”这个话题足以让没那么细心的人不假思索地将这则新闻配上一连串感叹号发到朋友圈了。
 
有房子的人在焦虑,没房子的人也在焦虑。现代城市里,三米高的小格子,牵动的可是整个社会脆弱的心弦。
 
 
 
01
正题:老房主们的美好时代
 
 
从最后一套“福利房”分到职工手里,到现在已经整整过去二十年了。房屋早已经从一件稀松平常的东西变成了人见人爱的奢侈品。对中国的城市“原住民”来说,自己“身价”的绝大部分,还是自己手里的房产证。
 
有的人手里捏着好几套房,可以把房子租出去赚取租金,等到价格差不多的时候卖出旧房子换取现金流;但如果手里只有一套房,那就只能等它拆迁的那一天,财产才会变成现金。
 
流动不起来的财产,对财产的所有者来说,只是一个好看的数字。
 
前几年北京就流传着这样一个段子。大学女生拿着相机在胡同里采风,街道里的大妈见到她,恶狠狠地抱怨道:
 
“都是你们,在这儿拍拍拍,名声是响了,开发商都不敢来拆了,这种房子你们谁爱住谁住啊!”
 
一年前的房地产资讯说,靠近北京城中心的胡同里,一套四合院的价格已经飙到了2.2亿元——这还是“优惠价”。即使按一套四合院的价格是一亿元计算,分成八份一份也有一千多万,但是,北京老胡同里跟别人挤四合院的大爷大妈,每个月的现金流量,比一个月缴一万块按揭的“房奴”相比,却总感觉还是差点意思。
 
流动性是资本的生命。如果只从经济因素考虑,老城区的房主都会渴望征地拆迁,至少都渴望能把手里房子以满意的价格卖出去或者租出去。
 
所以,棚户区改造、房地产交易税这些话题,总是大家非常关心的。
 
▲深圳的城中村
 
2019年3月,深圳出台了旧城区改造的新政策:旧城区的改造方式将不再是拆迁重建,“综合整治”的时代已经到来了。
 
早在这项新政“征求意见”的阶段,“城中村”的村民们就拉起了横幅抗议:比起保留原房屋基础上生活条件的改善,这些村民们还是希望能借旧城改造的机会拿到一笔补偿款,或者住上一间新的公寓房。
 
但对整个社会经济体系来说,这却并不是一笔划算的买卖。
 
随着城市规模的扩张,城市的边界一天天在向四面八方延展。但是,旧城区的房屋却逐渐老化,甚至渐渐成为危房。昔日的居民区成了“棚户区”,拆旧盖新成了应有之意。
 
十年前,针对旧城区的改造被提上日程。这项工程发端于2005年,2008年正式提出“棚户区改造”的概念,到2010年,棚户区改造被全面提上日程。
 
但是,因为以资金不到位为中心的一些列问题,这项工作推进得一直很慢。
 
2014年“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”这一任务正式写进了政府工作报告,而“货币化安置”也成了棚户区改造的新思路。
 
2015年,是中国货币化棚改的“元年”。这一年,棚改货币化的比率是29.9%,第二年,这一数字增长到了48.5%,2017年更是一路上涨到了60%。
 
棚改货币化意味着棚户区的居民们获得的不再是新建好的住房,而是估价购买原房屋的现金。居民可以拿这一笔钱去购买郊区一间面积更大条件更好的住房,也可以把这笔现金留下来进行其他投资和消费。据英国《金融时报》中文网的报道,很多居民甚至拿着这笔补偿款当作首付,用“首付+杠杆”的方式囤积房屋。
 
一时间,三四线城市房价大涨,中国房地产迎来了全新的一轮繁荣。
 
但对一线城市来说,新城区本来就有旺盛的需求,货币化的棚改让本地居民,外地投资者,和想要拥有一套自己住房的“新城市人”将房屋价格挤得越来越高。
 
房价高企的年代,这些年轻人像是被台风卷起的树叶,在城市的半空中起起落落。
 
 
 
02
反题:炒房潮下挣扎的年轻人
 
 
北京2018年的人口是2154万,上海则是2632万,经济合作与发展组织(OCDE)2015年发布的数据则显示,中国千万以上人口的大城市已经有15座之多。
 
要知道,在1989年12月颁布到2008年废止的《城市规划法》中,拥有50万人口即为大城市,而100万人口就已经是特大城市了。
 
在过去三十年高速增长的经济周期里,各个大城市的人口膨胀了数倍甚至十数倍。空气污染、雾霾、噪声、拥堵这些“大城市病”早已经不是什么稀罕的事物了。但是,大城市的“病”再多,也仍然吸引着人们来此“掘金”。
 
▲日新月异的北京城
 
10年前,人们还在讨论着 “逃离北上广”的话题:“北京太势利”“上海太昂贵”“广东太竞争”,2010年,这三句话被写成了三本书,一时间洛阳纸贵。2015年,电影《逃离北上广》也开始拍摄。
 
那个时候,想起北京,就想到雾霾,想到堵车;想起上海,就想起昂贵,想起堵车;想起广州,就想起激烈的竞争压力,想起堵车。
 
但是,一阵喧嚣之后,逃离北上广的青年们渐渐发现,只有大城市才安顿得下他们躁动的灵魂。
 
“北上广深是万人如海一身藏:你削足适履,没人管你,因为有千万人跟你一样削足适履;你木秀于林,没人管你,因为有千万人跟你一样木秀于林;你在小乡村说‘我是个跨性别者’,没准儿十里八乡就你一个跨性别者,你在北上广深说我是个跨性别者,没问题,周围可能有一个团的跨性别者。”
 
一位95后年轻创业者在 群里聊起他坚决不肯“逃离北上广”的心境时这样说过。
 
与此相比,雾霾、堵车、激烈的社会竞争、不合口味的日常饮食,仿佛都是可以原谅的,唯一阻挡人们的,只有日渐高企的房价。
 
▲当年“逃离北上广”的喧闹最终归于平静
 
刚刚逃离的年轻人们痛定思痛,还是逃回北上广吧,大不了接受“996”,乖乖当“兄弟”,咬牙多挣点钱,先把这个月房租付了。
 
时至今日,漂泊在北京的年轻人们已经没有多少人指望能年纪轻轻就在这里有一套属于自己的房子了。
 
每到毕业季,又是租房的旺季。对很多毕业多年的陈年“社畜”来说,也面临着续约的问题,毕竟,自己当年也是毕业时候租的房。而续约必然涨价,对他们来说也已经不是什么新鲜事了。
 
2019年8月,在各个租房中介平台上,“宇宙中心”五道口一间主卧月租金要5000到7000元,这个价格在同为千万级人口的哈尔滨,可以整租三套两室一厅的房子。
 
但另一方面,高企的房价让投资性房屋需求大为膨胀,有钱人买了房子,空着也是空着,不如交给房屋中介出租,自己赚取租金,等到房价涨到自己心目中合理的水位再卖出去。
 
卖出去的房屋,可能也是用来出租。很难说封建社会晚期那种“铁打的地主,流水的佃户”的土地产权结构,会不会成为未来几年甚至几十年房地产业的“常态”。
 
北京城东北方的顺义区,距离城中心四十多公里,以一条地铁线跟市区相连。在那里有很多建筑面积最低只有37平米的loft公寓,只能企业购买,不能贷款,不能按揭,一套的价格在90至200万之间。租客是这些公寓的主要住户。
 
房地产企业从业主那里获得了现金流,而业主也获得了一份不错的租金收入,租客们则得到了一个借以厝身的场所——北上广每个浑身地铁味儿的年轻人都需要这样一个小小的“蜗居”。
 


房租价格跟着房价上涨,这是必然的趋势。但是,房价毕竟是一种财产投资,而房租则是一笔消费。房价的高涨会为高价买房的房东带来好处,但高涨的房租对租客来说,却可能只是意味着支出的增加,压力的增大。
 
很难说房价再涨下去,他们会不会有一天再次决定“逃离”。
 
对北京上海的白领来说,“房子是用来住的,不是用来炒的”,可能是一句更现实的话,但在知乎上学过的经济学,在朋友圈看过的爆款文却不让他们大声把这句话说出来。
 
那太不“中产”了。
 
 
 
03
合题:房价与我们社会的未来
 
 
在现代经济学的发展史上,人们发现土地作为“财富源泉”的地位高于货币,其实也经历了一场革命。
 
17世纪,把货币本身看做财富源泉的“重商主义”被欧洲各国奉为圭臬,在这一思想的指导下,积累金属货币是当时各国执政者们最关心的问题。直到18世纪中后期,魁奈为代表的重农学派才提出,土地和土地上生长的各种供给人们日常饮食所需的作物,才是财富真正的来源。
 
这一理念直接影响到古典经济学的开创者亚当·斯密和后来的马克思,他们提出,人类将土地的力量一步步转化为各种农工业产品的过程,才是“价值”真正的来源。
 
理论的发展有时候与社会的发展相向而行,它往往实在不断地进行“考古”,并在追寻“本源”的过程中找到“扬弃”的依据。

▲十九世纪中期的巴黎
 
1844年,寓居巴黎的马克思在自己的手稿里模拟了一场资本家与土地贵族激烈的争吵。这位“互喷群”的“群主”想象了地主和资本家之间的口水战,在这场激烈争吵的背后,则是掌握着劳动力新兴资本家与掌握这土地的贵族之间如火如荼的利益争夺。
 
土地贵族们自矜于传统,而资本家们则高唱着未来;地主们说“只有农业的才是生产的”,工厂主们却反驳道地主们根本不理解自己的本质是什么。
 
但是,工厂或是资本主义农场还是不能脱离土地而存在;同样,没有了工业革命,土地所产出的价值,也只是农业时代的三瓜俩枣。
 
最终,资本家与地主在争吵中渐渐达成了和解:地主也成了资本家,资本家也开始囤积土地牟利。
 
地主通过租地农场主本质上已经变成普通的资本家。而这种情况也必然再现实中发生:经营农业的资本家即租地农场主必然要成为地主,或者相反。
——卡尔·马克思《1844年经济学哲学手稿》
 
同样,“本地人”与“外乡人”激烈的争吵,也不过是遵循着这个逻辑发展的另一个故事。
 
不论是货币化的棚改,还是“回迁安置”,掌握着房屋的“本地人”成了“外地人”的房东;同时,城市需要“外地人”带来新的劳动力、技术和市场推高城市本身的价值。
 
一开始,上海人要保卫“沪语”,北京人要坚守“皇城根儿下的老规矩”,外地人则嘲笑胡同与弄堂里的居民与“国际化大都市”的节奏格格不入;本地人坚称这片土地本身就蕴含这成为中心城市的力量,而外地人则认为是源源不断的外来人口才撑起了这里现代化的繁荣。
 
后来,本地人说起了标准的普通话,接受了现代化的生活方式、思维习惯,开始从事外地人带来的新行业;外地人习惯了当地的饮食和不经意的生活习惯,在这里买房置业,成了新的房东。
 
这个时候,人们才发现,横向的矛盾总是不值一提的,胡同里的本地东家和公寓房里的外地老板会一起聊天喝酒;从家门口的大学毕业在家门口找工作的年轻人和万里奔波的各种“漂”青年会挤在同一班地铁上朝九晚五。
 
有人会在台风天催物业来通马桶,也有人在台风天从地铁站跑到单位加班淋得浑身湿透。
 
对前者来说,房子是用来炒的,对后者来说,房子是用来住的。

▲没有在地铁上挤得七荤八素,都不好意思跟人说自己“北漂”过

对住在棚户区本地的房主来说,“改造”代替“拆迁”并不能帮他们守住“本地优秀传统文化”,而对租住在新式公寓里的外地人来说,房价带动房租高涨,也算不上“先进文化的巨大胜利”。
 
当然,你不得不承认,如果房价不够高,就没有人愿意去卖第二套房和第三套房,开发商也不会有太大的动力去建筑新的房屋。所以,在房价疲软的数年之前,棚改货币化给疲软的房价打了一剂强心针。一二线城市房价高涨,带动三四线城市也经历了一波繁荣。
 
但到了现在,住在小两千万买来的房子里,90后的编剧仍然感觉不到快乐,看到关于房屋交易税的风吹草动,手里有几套房或者想有一套房的城市中产们,也惊得浑身冒汗,忍不住要在朋友圈多打几个感叹号。
 
2019年7月1日,住建部公布了老旧小区改造的计划,这个计划将影响到全国17万个老旧小区,1亿居民,全国范围内棚改由“拆迁”变“改造”的工程已经推开了。
 
对想要买房的人们来说,这也许是个好消息,这意味着老城区居民们不会再像以前那样急迫地跟你抢新建小区住房了;对租房的人来说,这也不算是个坏消息,需求不那么急迫了,房租涨得也许不会像以前那么快了——但要不涨反跌那应该是不可能的,毕竟经济还在向上增长。
 
对我们这些浑身地铁味,过得算不上“体面”“自如”,更算不上精英的人来说,用来住的房子也是租来的,在北上广还是得继续这么过着——还是好好干活吧,说不定哪一天,我也买了两千万的房子呢?

  

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关键词: 房价 金融


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