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连跌一年,这两种房子要注意!

2019-08-19 15:37:38 来源:亚汇网 作者:斯嘉丽 打印 字号:  

不是所有房子都值得买。

 

最近的楼市形势,再次证明了这个简单却重要的道理。

 

01


时间进入2019年,房地产高增长态势不复存在。


根据国家统计局最新发布的数据,1—7月份,全国商品房销售面积88783万平方米,同比下降1.3%

这意味着,时隔4年后,商品房销售面积再度下滑。


值得注意的是,这其中,销售面积下滑最严重的并非住宅(-0.4%),而是这两种房子:办公楼(-10.8%)、商业营业用房(-13.1%)。 


这里的办公楼即“写字楼”,而商业营业用房则是我们日常所说的“商铺”。


值得一提的是,住宅销售面积虽然在下滑,但销售额仍然增长9.2%,这反应全国平均房价仍旧维持在高位。


然而,办公楼和商业用房的销售额同样在下滑:办公楼销售额下降13.3%,商业营业用房销售额下降10.9%。

 


这不是这两种房子首次下滑。


事实上,从销售面积来看,住宅销售刚调整,而这两种房子已经连跌一年了。


从2018年3月开始,办公楼销售面积就开始持续下滑。而从2018年9月开始,商业营业用房也加入这一行列。


这意味着什么?

 

答案很清晰:无论是办公楼还是商铺,都在遭遇“量价齐跌”的严峻局面。

 

相比而言,住宅虽然销售面积出现下滑,但至少价格整体仍旧是稳定的,只有部分城市开始了下行。


02


事实上,写字楼面临的形势,比想象中的还要严峻。

 

近日,央视报道,深圳写字楼租金普遍下跌,有写字楼租金最高降价40%,幅度创历史新高。

 

这背后是,深圳甲级写字楼空置率不断攀高。

 

根据第一太平戴维斯提供的数据,今年二季度,深圳甲级写字楼空置率为18.9%,同比上升2.5个百分点。写字楼市场平均租金为220.4元,环比下跌3.2%,同比下跌6.4%。

 

经济竞争力强劲的深圳尚且如此,其他城市情况也差不多。

 


根据第一太平戴维斯数据,天津、西安、重庆、武汉四地的写字楼空置率超过30%,厦门、成都超过20%,深圳、杭州、上海超过10%,只有北京和广州低于10%,广州只有4.1%。

 

这其中,广州表现最为优秀。


数据显示,今年上半年,由于没有新增供应,加上吸纳良好,广州广州甲级写字楼空置率环比下降0.8个百分点至4.1%,这是少见的低位。

 

03

 

写字楼空置率为何如此高?

 

一个重要原因是,CBD代表城市门面,而摩天大楼和商业中心能够展示城市形象。各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐,前所未有之火热,由此推动商业用地供应井喷。

 

然而,写字楼对接的是商务需求,对接的是金融、保险、贸易、互联网等高端行业。


这些行业,与经济大环境关系最为密切,容易受到经济周期和行业周期的影响。

 

如果供应过剩而需求不足,那么自然就会带动写字楼空置率提升,租金同步下滑。

 

除了大环境之外,包括P2P在内的一些行业受到整治或行业周期影响出现不同程度的关停或退租现象,由此推高了写字楼的空置率。

 

此外,对于许多二线城市来说,高端产业的发展,尚未跟上写字楼井喷的脚步。

 

在短期,这些空置还不是大问题。如果未来发展势头向上,这些空置将会被逐步消化。如果遭遇经济降速,那么空置率就将成为严峻的考验。

 

04

 

可以说,写字楼、商铺和公寓,比住宅面临着更大的风险。

 

过去20年中国房地产一路上行的历史,让很多人陷入一种误区以为只要是房子都值得投资,只要买了肯定就能一路上涨。

 

然而,即便都是房子,但不同的房子性质不同,市场价值大相径庭,上升空间同样有天壤之别。

 

不说过去十年,就以最近四年为例,全国各大城市住宅房价普遍翻倍,但大多数城市的公寓上涨幅度不足住宅一半,至于写字楼和商铺,很多城市则是原地踏步,甚至不升反跌。

 

抛开个别城市,单看国家统计局数据:从2015年到2019年7月,全国住宅均价从6473元上涨到9315元,涨幅高达44%。


与之对比,办公楼均价涨幅仅为9.6%,商业营业用房仅上涨15%。而最近一年这两种房子价格都在下跌,远远跑输住宅。

 


要注意的是,这个数据来自国家统计部门,统计范围覆盖到全国,所以均价涨幅与具体城市的个别感受会有出入。这些出入,并不妨碍我们判断住宅、写字楼和商铺回报率的悬殊。

 

当然,公寓情况稍好一些。但不仅涨幅跑输住宅,而且想要变现,还要比住宅多缴纳10个点的税费,这是额外的成本。更不用说,还有部分开发商将“办公用房”当“公寓”来卖,误导消费者。(参阅《央视狠批万科,这类房子不要随便买》)

 

如今,楼市已经进入下半场,连住宅投资都不能再蒙眼狂奔,遑论写字楼、商铺和公寓?


对于大多数城市来说,未来写字楼和商铺都将是过剩状态,而公寓则存在种种问题。


所以,请务必将有限的资金投入到最有价值的资产上,不要再被“只要是房子都能买,只要买了都能涨”的过时思维所束缚。


  

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关键词: 房价 金融


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