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多地出台政策为房企减负,“因城施策”仍是主基调

2020-02-14 16:22:09 来源:亚汇网 作者:若雨 打印 字号:  

   来源: 和讯名家

   新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响之下,线下商业遇到的挑战明显。

   《中国经营报(博客微博)》记者近日了解到,对于房地产行业所受到的冲击,江西、安徽等行业协会、商会近期相继向相关部门反映困难情况,并提出了对策建议。

   事实上,在全国抗疫过程中,不少房企慷慨解囊捐款捐物,与此同时,随着暂停项目建设、暂停项目开工、关闭售楼处等举措,给房企带来了巨大的影响。

   近日,无锡、上海、西安、浙江等省份或城市也纷纷出台部分支持政策,或调整土地价款缴付方式和期限,或优化审批服务、调整履约监管,全面减轻企业资金压力。

   行业协会建言扶持企业

   疫情之下,不少房企以捐款、捐物资的方式支持疫区。与此同时,随着全国大多数省市相继采取关闭售楼处、建筑工地停工、地产中介停业等措施,房地产行业也面临着空前压力。

   “随着武汉封城,我省地产企业几乎一夜之间关闭了售楼部,销售活动完全停止,基本没有回款,企业资金压力巨大,复工和持续经营难以为继,银行的还本付息是个巨大的包袱。”2月12日,江西省地产协会向江西省工商联提交《关于疫情过后对地产企业扶持政策的建议》,倾诉了地产行业遇到的难题,并请求省、市政府给予一定的政策扶持,帮助企业渡过难关。

   上述建议中提到,当前地产行业焦虑万分,房地产属于资金密集型行业,涉及上下游60多个行业的兴衰,建议加速房查、网签及网备工作,阶段性放宽预售,适当放宽限购、加大人才落户激励,适当放宽价格备案限制。

   无独有偶,在此之前,安徽省房地产商会向合肥市政府提交了《关于疫情过后对地产企业扶持政策的建议》(皖房商【2020】03号),向市政府反映地产行业遇到的难题。

   两份建议如出一辙,均涵盖放宽限购以及限价政策,阶段性放宽预售,房企可以不可抗力延期交房等,安徽甚至提议降低按揭首付比例以及降息。

   受疫情影响,各地关闭售楼处,对资金链紧绷的房企而言,无异于雪上加霜。尽管多家房企转向了线上营销,但购房者不能实地看房,购房计划大多搁置。

   “线上售楼还是没有办法跟传统售楼处相比,效果并不好。”一家房企营销人员告诉记者,目前线上售房只是一个在线看房的平台,供购房者和需求方在线浏览,线上售楼处的模式很难替代传统的售楼处,要促成成交,客户还是要去实地看样板间,才会购房。

   “此次疫情对房地产行业的主要影响体现在市场回款和开发投资方面。由于房产交易涉及实地看房、选房等环节,而疫情期间居民足不出户,使楼市交易难以触发,成交十分低迷,房企基本上面临较大的资金运转压力。倒推来看,资金压力令房企难以应对各方面的支出,眼下房企的积极性有所降低,这将一定程度上制约今年一季度房地产开发投资方面的增长。”诸葛找房市场研究员姜国君在接受记者采访时表示。

   据亿翰智库调研,2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%~50%。由于项目工程建设暂停,线下销售渠道关闭,企业销售回款大幅下降,叠加现有的房地产融资政策,房地产企业资金链普遍偏紧,面临巨大的现金流压力,即使大型企业也难幸免。在调研的72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元;26家产业链企业,受停工停售影响的积压库存超40亿元,单月运营成本超20亿元,2020年上半年到期债务约55亿元。

   多地出台涉房支持政策

   “疫情防控期间,新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,用地单位出具承诺书后,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。”2月12日,西安市自然资源和规划局关于贯彻落实《西安市政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》的通知,从调整土地公开出让方式、分期缴纳土地出让价款、容缺办理相关规划许可手续等方面为企业减负。

   同日,上海、浙江、南昌等省份或城市出台的疫情时期的财政支持政策,或调整土地价款缴付方式和期限,或优化审批服务、调整履约监管,都将全面减轻企业资金压力。

   2月12日,无锡市发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》,是目前全国复工过程中支持力度较大、较为全面的政策。

   其支持政策包含受疫情影响办理纳税申报困难的房地产开发企业、建筑业企业、房屋中介企业、房屋租赁企业,由企业申请,依法办理延期申报。对确有特殊困难而不能按期缴纳税款的,由企业申请,依法办理延期缴纳税款,最长不超过3个月;已经领取施工许可证范围内的楼栋,因疫情影响施工建设的申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算,预售部分完成25%以上投资即可(装配式建筑的形象进度要求不变)。每一批次申请销售规模原则上高层商品房不少于2万平方米、多层商品房不少于1万平方米等内容。

   易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,各地出台的政策,客观上都降低了房企土地成本,对于房企近期保持拿地能力、有效度过特殊时期有积极作用,有助于房企走出楼市萧条期,以更好地完成全年项目投资和销售目标。

   “因城施策”仍是主基调

   “年初我们预判2020年全国商品房销售面积同比下降5.0%~6.5%,由于这次疫情所带来的市场影响,预计同比降幅继续下调2%左右。从绝对量上来说会减少3000万~3500万平方米,也就相当于减少了一个武汉的市场总量。”中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜表示,这是对整个市场的一个初步预判。从全年的表现上来看,上半年相对压力较大,下半年随着预期的控制以及市场信心的恢复,会有一个相对较好的表现。综合来看,考虑到房地产投资在稳经济中的重要作用,疫情对楼市的影响有限。

   姜国君认为,疫情期间购房需求受到抑制,预计疫情结束后会迎来相关诉求集中释放的小高峰,楼市阶段性复苏仍然有望。不过综合来看,一方面部分居民受制于疫情期间收入有所降低,届时购房将变得更加理性;另一方面房企为加速回款,让利幅度或会加大,房价不会因为市场阶段性复苏而大幅上涨。对于2020年全年的房地产市场来说,成交有望于短期受挫后出现适度增长、而后将逐渐回归常态,价格则有望呈平稳运行的发展态势。

   从江西、安徽行业协会的建议到多个省市相继推出的各类涉房支持政策,市场对政策走向议论纷纷。

   严跃进认为,江西省地产协会的建议中提到了对限购政策放松的建议,当前疫情下从市场角度看,被采纳的可能性或比较高。

   姜国君表示,江西省地产协会提交的相关建议提到了对房地产行业、企业、市场等给予扶持,建议本身有多项可取之处,但放宽限购与调控方向有所出入,单就这一项建议而言,预计决策层将持十分谨慎的态度。从疫情期间多个城市出台的政策来看,主要体现在扶持行业及企业渡过难关,保持行业稳定增长和有序运行,而有关楼市调控方面并没有松动的迹象,非常时期的相关保障措施仍然以“房住不炒”为前提。显然,各地不会因为疫情而舍弃之前的调控成果,限购政策仍会得到延续。

   中泰证券高级经济学家杨畅认为,短期对房地产销售、施工存在一定的扰动,但疫情过后会迅速修复。由于上半年大部分省市可能出现收支缺口,政府基金性收入是弥补收支缺口的重要方式,地方政府在因城施策基础上,存在边际松动的可能性。

   不过,黄瑜认为,“因城施策”仍将是行业调控主基调,本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整,但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。为保障经济发展活力,货币金融环境将相对宽松。此外,疫情之下,在税收、社保等方面,财政政策也释放了积极信号。在金融、财政政策相对积极的背景下,房地产市场也会有一定程度的受益。疫情中发债面临一定机会,央行也发文提高审批效率,房企可积极关注,并采取相应行动把握融资机会。

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关键词: 房价 金融


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