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全球房价涨幅第4的呼和浩特又领涨了

2020-05-22 20:01:42 来源:亚汇网 作者:静香 打印 字号:  

   经测算,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%,涨幅比上月回落0.4个百分点;二线城市新建商品住宅同比上涨5.6%,涨幅比上月回落0.2个百分点,连续12个月回落;三线城市新建商品住宅上涨5.1%和2.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

   近两年颇受关注的三线城市呼和浩特在2020年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数中,以同比涨幅13.7%的数字成为领涨城市,仅次于唐山。在过去的5个月,即2019年11月至2020年3月,呼和浩特新房价格同比涨幅一路领涨并居于全国之首,涨幅分别为:17.1%、15.9%、14.8%、13.9%、13.7%。

   更宏观的一组数据是,今年2月20日胡润研究院发布的《胡润2019年度全球房价指数》重,中国27城进入全球房价涨幅最高50城市,呼和浩特以18.5%的房价涨幅紧随西安,跃居全球城市房价涨幅榜第4位。

   究其背后,是什么支撑呼和浩特房价涨幅坚挺?除了受看得见的棚改效应与已然来临的高铁时代影响,这座三线城市背后的经济结构与人口结构是否能持续支撑起房价,是呼和浩特未来城市发展中亟待回答的问题。

   利好

   “2017年3月4月起,呼和浩特房价突然快速上涨,办公室里每天都在讨论,房价涨这么快究竟为什么?”一位呼和浩特市民回忆称。全国楼市进入调控期的2017年,呼和浩特楼市迎来一波逆势冲击,新房均价在当年年底一举突破8000元/平方米,迎来“8字头”时代,此后,三线城市代表之一的呼和浩特楼市开始更频繁地进入公众视野。

   2019年公开数据显示,呼和浩特新房均价11718元/平方米,但是分区域来看,又是另一种分野。单就今年4月新房价格来看,赛罕区14700元/平方米,为七大区之首;如意开发区14062元/平方米、新城区13755元/平方米,金桥开发区、玉泉区、回民区、金川开发区四大区新房均价还未进入“万元时代”。

   对此,一位当地房地产研究人士表示,“呼和浩特的房价上涨是因为政府棚户区改造货币化,必要条件有两个,一是棚户区改造,造就突发的购房需求;二是棚户区改造货币化,拆迁群众拿到钱可以自由的买好地段的学区房和高品质社区。依靠正常的外地到呼和浩特打工、地市调动到首府、毕业学生落户呼和浩特的需求,不会导致呼和浩特房价的突然增长。因为呼和浩特的土地供应是充足的。”

   呼和浩特自2017年以来的棚改力度确实不小。《呼和浩特市2017年至2019年城中村改造、棚户区改造计划》显示,2017年安排投资405亿元,征收土地1.8万亩,惠及群众4万户;2018年安排投资475亿元,征收土地2万亩,惠及群众4.8万户;2019年安排投资383亿元,征收土地2.1万亩,惠及群众2.5万户。

   这无疑拉升了购房需求。除了棚改红利中的水涨船高之外,呼和浩特在2019年底又迎来两大利好,12月29日,呼和浩特迎来地铁时代;12月30日又迎来高铁时代,北京至张家口高速铁路、张家口至呼和浩特高速铁路同步开通。

   对于高铁开通给呼和浩特带来的城市圈效应,严跃进认为,“从房价同比上涨城市名单看,呼和浩特是3月份房价指数同比涨幅最大的城市,这已经是第5次出现同比涨幅最大现象,4月份排在全国第2。后续对于呼和浩特来说依然需要继续稳定房价,尤其是要防范炒作‘京张高铁’等概念。”

   掣肘

   从去库存到棚改利好,再到地铁经济、高铁经济双时代来临,呼和浩特城市发展的轨迹与楼市变化轨迹之间的交错相楔在三线城市新型城镇化过程中并不鲜见,尤其是大城市周边处于价值洼地的三线城市,在各种新型城镇化建设利好之中都会迎来一波房价上涨。

   但同时,与被红利催生房价快速上涨的其他三线城市一样,外界对呼和浩特也存在同样困惑,那就是它靠什么来支撑房价?经济学家任泽平谈论房价增长时曾说,长期看人口、中期看土地、短期看金融。那么,呼和浩特的人口结构、土地供应、产业结构能否支撑这座城市测房价,或者将这座城市推向更好的发展阶段?

   人口方面,除了棚改短期释放的住房需求,呼和浩特近年来净增长人口其实不多。2017年常住人口为311.48万人比2016年增加2.61万人;2018年该市常住人口312.64万人,较上年增长1.16万人;2019年常住人口313.68万人,比2018年增加1.04万人。

   同样在《胡润2019年度全球房价指数》中排位第2且同为省会城市的西安,2019年常住人口1020.35万人,比上年末净增加19.98万人,2018年比上年末增加47万人,2017年较上年增加70.19万人。

   两相比较,西安每年人口增长规模远超呼和浩特每年1万人到2万人的人口增长规模,这意味着,如果棚改释放的人口红利逐渐消减,新的购房需求难以在短期内得到快速递增,因此,呼和浩特在吸引人口方面也很努力,比如2019年4月轰动一时的“半价买房”政策。

   土地方面,棚改腾空的土地为新型城镇化提供弹药,也一定程度上改变城市土地供应结构。3年棚改启动前的2016年受过去去库存影响,呼和浩特全年成交土地11宗,成交金额17亿元,同比2015年降46.8%。但是2017年呼和浩特土地市场成交20宗,出让金42亿元,同比上涨55%;2018年土地市场成交面积同比增长160.47%,成交额同比2017年增长35.81%;2019年,呼和浩特土地成交63宗,房企圈地超158亿元。

   土地市场变热中间,央企华润、中实置业、祥生地产、中梁控股等房企也随之进入呼和浩特。外来大房企的进入,势必推动呼和浩特住房品质的提升与价格的提高,这些在其他三线城市都曾上演。

   但是,棚改、人才政策这些红利集中释放后,呼和浩特也需要考虑如何在产业结构方面迎头赶上,以获取更多的人口资源与城市购买力。目前在产业方面,呼和浩特虽是内蒙古政治、经济以及文化中心,但其规模以上工业、全社会消费零售等主要经济产业发展较慢,第三产业同比增长率也相对较低,地区经济增长乏力,因此经济总量不如包头和鄂尔多斯,人口数量方面则低于通辽和赤峰。

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关键词: 房价 金融


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