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房贷合同一行小字,防房价大跌?

2020-10-17 20:47:50 来源:亚汇网 作者:临靖 打印 字号:  

   房贷合同里一行“不起眼”的小字,怕房价大跌?专家:这是救生衣,不少人忽视了。

   房地产发展到现阶段,楼市走到今天,出乎一些人的意料,曾经因看空房价的专家也因此被打了脸,不过,随着房价越来越高,专家们的观点也产生了分歧,但有一个明显的变化是,此前一直看多楼市的某些专家开始变得温和起来,对房价趋势的判断越来越模糊。

   凡事都有原因。就拿今年的楼市来说,在经历这次突发疫情后,全国售楼处都处于关闭状态,在此后市场恢复期,开发商们卯足劲一路追赶指标,从统计的数据看,上半年很多房企的销售指标完成情况并不好看,只能寄希望下半年,然而,前一段时间国家给出“3道红线”后,用业内人士的话说,负债较高的房企“捉襟见肘”,拆东墙补西墙行不通了,只能疯狂促销,排在“金九银十”的指标甚至超过了半年总指标,压力可见一斑。

   有专家认为,房企资产负债率普遍都在80%以上,是一个隐藏的“雷”,不利于房地产行业健康持续发展,这颗“雷”晚排不如早排,否则后患无穷,从这角度看,“3道红线”的出台有其必然性。有消息称,需要在2023年前完成降负债目标。表面上看,开发商最为着急,其实,还有一个重要的入局者,那就是银行。因为开发商借的钱,大都来源于银行,从某种意义上说,银行与开发商的利益是绑在一块的,若遇到极端情况,银行也不能独善其身。

   先来看看两个举例。

   1.开发商在开发一个房产项目时,为了获得建设资金,需要将在建项目抵押给银行或者信托等金融机构,以获取资金,有短期的、中期的,还有长期的债务,此后,会有各种到期款需要归还。一般而言,市场行情好,不会有什么问题,但若遇到行情冷清,开发商会面临两种选择,一是债务申请冻结项目,直至拍卖;二是开发商促销卖房,将回笼的资金还给银行等机构,这也是眼下一些开发商大力促销的最直接原因。

   2.关于购房者。一般而言,购买首套房的首付款为房屋总价的30%,剩下部分向银行贷款。如果房价上涨,你好我好大家好,但若房价下跌幅度达到30%,从经济的角度,房主可能会选择“断供”,把房子甩给银行。对于银行来说,初衷是获得房贷利息的利润,房子对它们来说没什么用,哪怕是亏本,银行还是会把甩给它的房子给拍卖掉,以减少不良债务。

   从例子中可以看出相应的问题所在:如果开发商低于成本价销售,即便把房子都卖完了,也未必能偿还清金融机构所有的债务。所以,房价下跌,银行可能比开发商更为着急。一旦房价大幅下跌,开发商若底子薄,甩卖房子只能延缓“死亡”,不能根本存活,而银行一边要担心开发商把项目甩给它,还要担心购房者“断供”。根中国东方资产管理公司的《中国金融不良资产市场调查报告》(2019年版)显示:

   当大中城市房价下跌20%-30%时,银行将面临显著压力。调查结果显示,40.45%的受访者表示:2019年银行不良资产规模增加最显著的行业是建筑业和房地产业。49.38%的受访者预计:未来3-5年银行业不良资产将缓慢上升。

   毫无疑问,在这些不良资产中,除了开发贷外,个人房贷是其重要组成部分。其实,为了防范风险,银行早就在与购房者的房贷合同中进行了约定,只是,由于是银行给的格式合同,不少人嫌内容多,直接忽视了,签字了事。在专家看来,这就是银行的救生衣。这个约定之所以再次被网友们提起,其中一个重要的原因就是目前楼市已在逐步降温,部分开发商面临销售压力,而且根据日前21世纪经济报道,大型商业银行的房贷占比也在进一步被压缩,简单地说,个人住房贷款发放正在收紧。

   在《房屋按揭贷款合同》范本中约定了这样一行小字:

   抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少,乙方应在三十天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。

   这是何意?即是说,当发生房价大幅下跌等使房产价值减少时,银行有权要求买房人要么提供等值的抵押物继续抵押,要么就提前连本带息付清剩余的全部借款。比如:

   小王于2017年花100万在环京某地区买了一套房子,时运不济,正好买在高点,此后房价一路下跌,到2019年时,该套房子只值50万,银行告诉小王,你当时借了70万,两年已偿还本金2万,还差我们68万,但现在房子只值50万,请在规定时间内要么补齐:68万-50万=18万,要么看看家里还有啥值钱的东西拿来抵押。

   从中可知,一旦房产减值到一定程度,其实银行已经把风险转移给按揭买房的人,小王面临两种选择,有资金能补上更好,不能补上,看看家里还有什么值钱的古董等可作抵押,当然,还有一种就是以个人信用作为损失为代价,即把房子丢给银行,不到万不得已,个人不会这么做,银行也不希望这么做。所以,从这个角度看,当房子出现大幅贬值时,银行其实已最大限度地把风险转移给房主。

   那么,对于购房者来说,如何尽量规避房价下跌带来的风险呢?

   专家认为,首先要看到房地产的趋势,即随着城市化进入下半场,房价上涨的动能在减弱,只涨不跌的惯性思维要改变。其次,在买房过程中,要考虑自身家庭的经济承受能力,不能像过去只管凑足首付款,还要考虑自己的工作稳定性、收入变化以及家庭经济负担,杠杆使用要适中。第三,留有一定的现金,当遇到突发情况的时候,有应对的空间。

   当然,我们也看到国家在这方面的努力,通过楼市调控、长效机制建立,尽力促进房地产市场健康平稳发展,因为谁也不想房价大幅波动而带来的一系列问题,无论是银行,还是开发商,更包括我们个人。平稳,大概率是眼下我们各方所希望的。

  

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关键词: 房价 房地产 经济 金融 疫情


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