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宋都物业“微型”体量冲刺上市

2020-02-15 13:06:37 来源:亚汇网 作者:陌尘 打印 字号:  

   物业公司上市潮仍在继续。

   根据港交所1月24日披露,宋都服务集团有限公司(以下简称“宋都物业”)在港交所递交了主板上市申请。颇受业界关注的是,截至2019年9月30日,宋都物业仅向27项物业提供物业管理服务,在管总建筑面积约为400万平方米,业务体量堪称“微型”。

   此外,宋都物业的大量物业管理协议与宋都股份独立开发或合作开发的物业有关。于2017财年、2018财年及2019年前9个月,由宋都股份集团独立或合作开发的物业服务收益占宋都服务总物业服务收益的比重分别为98.19%、96.62%及93.46%。

   对于公司业绩及企业发展相关问题,连日来,《中国经营报》记者先后致电致函宋都物业相关负责人,截至发稿,未收到相关回复。

   上市前频调公司架构

   根据招股书,宋都物业于1995年在杭州成立,注册资本为人民币30万元,由杭州市江干区房屋建设开发总公司宋都分公司(以下简称“江干房屋建设”)及杭州宋都装饰装璜建材有限公司(以下简称“宋都装饰”)分别拥有约66.7%及约33.3%的股权。

   天眼查显示,江干房屋建设的法定代表人和最终受益人为宋都基业投资股份有限公司(600077.SH,以下简称“宋都股份”)董事长、总裁俞建午。

   自其成立以来,宋都物业已进行一系列股权转让及增资。2010年2月5日,宋都物业注册资本为人民币500万元,由宋都地产全资拥有。

   2016年12月29日, 宋都地产以2670万元将其宋都物业的全部股权转让给宋都控股(由俞建午全资拥有的公司)。此次交易完成后,宋都物业由宋都控股全资拥有。

   经过种种股权变更,2018年6月25日,杭州兴润分别与宋都控股及源瑞订立两份股权转让协议,据此,杭州兴润向宋都控股及源瑞收购宋都物业的95%及5%股权,代价分别为约人民币3680万元及约人民币190万元。而经过层层股权穿透之后,杭州兴润系由俞建午信托控股。

   根据招股书介绍,为了在中国不同地区推动业务发展,宋都物业已于桐庐、合肥、舟山、宁波、溧阳、淮安、衢州等地成立12个分支。

   此外,宋都物业还包括涉及主要从事物业维修与养护以及个别单位装修装饰的宋都会展公司、主要从事酒店业务及长租公寓业务的宋都嘉和公司、宋都房产代理公司、主要从事杭州市一处在建地标建筑的物业管理的绿宋物业公司、宋都信息公司以及主要从事物业管理及社区增值服务的杭州和瑞公司。

   值得注意的是,记者注意到,在准备上市之前,宋都物业对旗下业务进行了大幅调整。

   根据招股书披露,为精简集团公司架构,2019年9月4日,宋都物业以零代价将其于宋都建筑的全部股权转让给了杭州和业投资管理有限公司(以下简称“和业投资”)。天眼查显示,和业投资系由俞建午及其妻子全资控股。另据了解,宋都建筑于2019年8月成立,尚未开展业务。

   此外,2019年12月27日,宋都物业以250万元将其于合都代理的50%股权转让予独立第三方杭州泰雄投资管理有限公司。出售后,合都代理不再为公司的合营企业。

   此外,公司还通过股权转让、成立中间附属公司、成立家族信托等进行了一系列令人眼花缭乱的重组行为调整公司架构。

   在管物业项目仅27个

   招股书显示,截至2019年9月30日,宋都物业在中国的10个城市设有8家附属公司及12家分公司(大多数位于浙江省),向27项物业提供物业管理服务,在管总建筑面积约为400万平方米。

   值得一提的是,与宋都物业同日递交IPO招股书的金融街物业,截至去年9月30日,共为内地137个物业项目提供物业管理及相关服务,涉及在管建筑面积约1900万平方米。

   另据中指院数据,2014~2018年期间,物业服务百强企业的在管总建筑面积持续增加。2018年,物业服务百强企业的平均在管总建筑面积约为3720万平方米,2014~2018年的复合增长率为23.3%。2018年,物业服务百强企业的平均在管项目数目为192个,2014~2018年的复合增长率为19.6%。

   由此来看,无论是在管总建筑面积还是平均在管项目,宋都物业的表现都不是特别亮眼。

   “物业公司或者是社区服务类公司的确是有这种小而美的公司,它只有做出自己的特色,培养出自己的核心竞争力之后,才能走得更远。”亿翰智库首席分析师张化东告诉记者,由于社区服务类公司差异化程度较高,因而其可以做成小而美的公司。

   中国指数研究院杭州分院副总经理高院生向记者表示,物业行业的集中度没有地产行业高,所以除了大的龙头企业外,物业公司还有很多区域性公司。

   那么,这些区域性公司在规模相对比较小的情况下后续应该怎样拓展自己的体量规模?在高院生看来,主要有几种渠道:第一,通过上市后的资金渠道来加大自己的并购储备。第二,区域性公司的品牌影响力可以加大其区域性市场拓展的速度,因此,区域性规模的公司可以抓住自己在区域的影响力去加大区域性市场的拓展。第三,可以通过其他形式的业务合作,比如说跟一些中小企业强强联合或者通过品牌化输出的轻资产业务输出模式实现自己规模体量的扩张。

   依赖兄弟公司“输血”

   宋都物业不大的业务规模仍然离不开对少数大客户的依赖。根据公司日前披露的IPO招股书,2017~2018年及2019年前9个月,公司五大客户产生的收益分别约为人民币2550万元、5430万元及5300万元,分别占集团同期总收益约30.4%、40.9%及38.6%。

   其中,最大客户分别占总收益约24.8%、34.2%及35.2%。记者注意到,宋都物业第一大客户为宋都控股集团。天眼查信息显示,宋都控股系由俞建午100%控股的企业。

   宋都物业方面坦陈,公司在管物业主要由宋都股份集团独立开发或合作开发,而余下则由独立第三方房地产开发商开发。而从物业管理服务收益明细来看,2017~2018年及2019年前9个月,由宋都股份集团独立或合作开发的物业服务收益占宋都服务总物业服务收益的比重分别为98.19%、96.62%及93.46%。

   “社区服务类的公司普遍对于母集团的依赖是比较强。”张化东指出,如果物业公司在业委会成立之前就把项目接过来,那属于从母集团获取的;反之就属于自己获取,“一些大的房企,其规模排名基本上就是它旗下物业公司的排名。”

   高院生对此持有相同的观点。他指出,中国的物业行业本身是跟着地产行业发展的,即使很多已经上市的企业,它对于整个集团尤其是地产业务还是会保持一定程度的依赖。

   高院生近一步解释称,这首先符合行业的发展趋势,此外,从招股书披露来看,近年来宋都物业也在通过市场化的运作去拓展自身的客户渠道,这也是企业上市之后发展的必经之路。

   除了对宋都股份集团的依赖,根据招股书,宋都物业的营运主要集中于浙江省。2017~2018年及2019年前9个月,公司在浙江省的在管物业产生的收益分别占物业管理服务总收益约82.0%、 82.8%及84.2%;浙江省的在管总建筑面积分别占在管总建筑面积约91.4%、 83.9%及79.8%。

   “我们预计在不久的将来,浙江省的营运将继续成为我们营运的重要部分。 因此,任何不利于浙江省的经济及监管发展均可能导致服务需求下降或价格减少,从而可能对我们的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。”宋都物业方面表示。

   在张化东看来,以宋都物业的规模和体量来看,区域深耕的战略比较容易形成一定的品牌,“浙江省的服务水平本身也比较高,先在市场时历练出来以后再向外扩张,我觉得是比较好的”。

   此外,在高院生看来,区域性公司最大的优势就是其区域的品牌影响力和它独特的核心业务竞争能力。所以,未来区域性公司首先要强化在区域的市场份额,这是提高自己核心竞争力的非常有效的方式。其次,区域性公司可以在自己所处的业务范围内加大如公共物业等领域的独特竞争优势,保持自身业务的核心亮点。此外,还要借助整个行业的发展契机,通过互联网及新的智慧化平台实现赋能,从而能够有效地降本增效,提升自己的硬核能力。

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关键词: 人民币 IPO 房地产 投资 经济


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