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中梁市值或被低估 二三季度将集中供货

2020-04-08 12:44:57 来源:亚汇网 作者:竣生 打印 字号:  

  

   中梁控股集团(02772·HK,以下简称“中梁”)发布上市后首份业绩报。年报显示,中梁延续过去几年的高速增长,2019年实现合约销售额1525亿元,超额完成销售目标,成功蝉联行业前20强。

   2020年,中梁将销售目标定为1680亿元,计划全年可售资源达2600亿元。在3月31日上午举行的线上业绩说明会上,中梁控股执行董事、地产业务联席总裁李和栗乐观表示,本次疫情对行业的影响更多仅存在于短期。其称,“行业基础是存在的,只是会延后,近期土地市场已经开始活跃,销售市场开始恢复,对全年买地的预算影响比较小。

   2019年超额完成销售目标

   年报显示,2019年中梁实现合约销售额再创新高,达到1525亿元,同比增加约50.2%,合约销售面积达1485万,同比增长46%,平均售价达10300元/平方米;总收益566.40亿元,同比增加约87.5%。

   与此同时,毛利、毛利率等关键财务数据也随业绩一同增长:2019年,中梁实现毛利131.82亿元,较2018年的69.11亿元增长90.7%;毛利率由2018年的22.9%增加0.4个百分点至23.3%;归母核心净利润亦大幅增加约102.3%至39.01亿元。中梁控股董秘兼IR负责人杨德业表示,去年公司毛利率23.3%,对于以住宅为主的开发商来说这是一个比较合理的水平,公司预期未来也会在21%-25%之间的毛利率水平。

   截至2019年末,中梁的银行结余及现金为264.95亿元,已收客户按金(合约负债)为1158.73亿元;公司债务总额为401.81亿元。同时,公司债务结构得以改善,非银行贷款比例由2018年58%下降到2019年40%,综合融资成本则由9.9%下降至9.4%,净资产负债比率更是较前三年大幅下降至65.6%。

   “2019年净负债率的下降,主要是我们上市后成功打开了融资市场,债权融资的总额增加,”杨德业指出,“所以在整个体系上,我们会持续在未来成长,改善结构,降低一定成本,这会是一个比较健康的杠杆水平”。其同时表示,疫情发生后,企业更加关注现金流管理,保留充裕的资金,2月底在手现金达271亿人民币,完全覆盖短期债务,并已对今年境外的到期还款的融资也已做好计划跟准备。

   值得注意的是,从土储和购地计划上看,中梁2019年加紧“宝马mini换大奔”。

   年报显示,中梁2019年投入764亿元买入139幅地,新增总建面积1660万平方米,新进包括南京、南昌、天津、大连、贵阳、西安、福州、厦门等在内的20个城市,投资额超6成位于长三角。

   李和栗介绍说,2016年至2018年中梁落位三四线城市,抓住棚改货币化红利。随着2018年下半年棚改红利消退,中梁开始回归二、三线市场。2019年中梁三线城市贡献过半销售额,二线城市占比为35.2%,四线城市占12.2%。

   根据业绩报,2019年中梁在二三线拿地占比达到92%,其中二线占比超过50%,预计2020年在长三角的拿地金额超过60%。截至2019年底,中梁累计土储5700万平方米,共458个项目,覆盖142个城市。而李和栗同时透露,2019年超过10000宗意向跟踪地块中,仅有约1.4%的项目最终被获取,对投资买地持谨慎态度。

   年内可售货值2600亿元

   进入2020年,自1月底开始肆虐的新冠肺炎给行业带来了强烈冲击。对此,李和栗坦言,受疫情影响,房地产销售在疫情未稳定前会表现低迷,但确信需求只是暂时性延后。预期政府会推出经济刺激措施与鼓励购房政策,惠及房地产行业。一旦疫情受控、经济活动恢复,房地产销售预期将强力反弹。

   管理层认为,疫情对中梁全年销售额影响有限,湖北可售货值不足3%,预计第二季度市场复苏。事实上,面对新冠肺炎疫情,中梁已经采取了多种积极的应对措施,疫情期间推出了网上看房、购房以及无理由退房等销售手段策略,并出台了“无理由退房”政策、启动了线上看房平台等。除此之外还进行了诸如销售员佣金提升、增加分销等相对灵活的销售策略。

   2020年,中梁对于自己提出了更高的要求,定下了1680亿元的销售目标。不过,值得注意的是,相比2019年的合约销售金额,这一目标业绩的增速仅约为10%,而2019年的合约销售金额则较2018年增加了约50.2%。这显示出连年保持高速增长之后,中梁对于“稳健”有了更多的考量。

   对于计划增速放缓,管理层坦言未来公司希望实现稳健增长的态势,计划销售规模每年实现10-15%的增长幅度。

   在李和栗看来,今年可售货值及资源能够为中梁今年合约销售增长提供了保障。截止到2019年年底,中梁可售货值约4433亿元,2020年全年可售资源2600亿。其中,可售货值储备大部分集中在单价1万元以下的二、三城市,既可以保证去化速度,有可以平衡风险。此外,2020年中梁计划在建面积5520万平米,新开工2000多万平米。而受到疫情影响,中梁将在二、三季度集中供货。

   李和栗表示,在“房住不炒”政策之下,市场依旧平稳,但会“箱体震荡”,即会有分化。而企业会坚持全布局、全结构策略,以有效应对市场变化和风险。从投资布局来看,均衡的投资结构足以应对行业变化和市场风险。其称,2020年中梁的投资计划将根据销售情况和市场状况而定,预计投资额将占到公司销售额的50%―60%。

   就在业绩发布会当日,经48轮竞价,中梁旗下的南京宏梁置业有限公司以6.14亿元竞得无锡市区一幅宅地,楼面价13324元/平方米,溢价率20.87%。

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关键词: 人民币 经济 投资 房地产 策略


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